Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt unsere fachliche Lesart des Gesetzes wieder und ist keine Rechtsberatung. Ob und wie die Pflichten in Ihrer Anlage greifen, hängt vom Einzelfall ab. Bitte lassen Sie unsere Einschätzungen vor jeder Entscheidung von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.
Was sich ab 2027 ändert
Die Novelle setzt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie um und wurde im Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 7). Für bestehende Wohngebäude sind vor allem diese Punkte relevant:
| Größere Renovierung eines Wohngebäudes | GEIG bis Ende 2026 | GEIG ab 2027 |
|---|---|---|
| Ab wie vielen Stellplätzen? | mehr als 10 | mehr als 3 |
| Was ist herzustellen? | Leitungsinfrastruktur (z. B. Leerrohre, Kabelwege) an jedem Stellplatz | mindestens 50 % der Stellplätze mit Vorverkabelung, alle übrigen mit Leitungsinfrastruktur |
| Ausnahme wegen Kosten | wenn Lade- und Leitungsinfrastruktur mehr als 7 % der Renovierungskosten ausmachen | Grenze steigt auf 10 % |
Vorverkabelt ist ein Stellplatz erst, wenn dort ein anschlussfähiger Endpunkt liegt – etwa ein Anschlusskasten oder eine eigene Zuleitung. Leerrohre, Kabelkanäle oder eine Stromschiene ohne Abzweig reichen ausdrücklich nicht.
Leitungen und Vorverkabelung müssen so ausgelegt sein, dass die vorgeschriebenen Ladepunkte gleichzeitig und effizient genutzt werden können. Bei nicht öffentlichen Stellplätzen ist ein Lademanagement zu berücksichtigen.
Ladepunkte, die ab 2027 errichtet oder ersetzt werden, müssen intelligentes Laden über offene, interoperable Protokolle ermöglichen. Das betrifft die Auswahl der Wallboxen in jeder Anlage.
Wann greift die Pflicht in einer Wohnanlage?
Nach unserem Verständnis müssen für bestehende Wohngebäude zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Eine „größere Renovierung“Das GEIG versteht darunter eine Renovierung, bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle erneuert werden – also Fassade, Dach, Fenster, Kellerdecke oder Decke zur Tiefgarage.
- Die Renovierung umfasst den Parkplatz oder die elektrische InfrastrukturLiegen die Stellplätze im Gebäude, genügt nach dem Wortlaut auch eine Renovierung, die die elektrische Infrastruktur des Gebäudes betrifft. Bei angrenzenden Stellplätzen kommt es auf den Parkplatz bzw. dessen Elektrik an.
Verpflichtet ist der „Eigentümer“ – bei Wohnungseigentum ausdrücklich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2026 beantragt bzw. bei genehmigungsfreien Maßnahmen begonnen werden, gelten grundsätzlich noch die bisherigen Regeln.
Beispiele: Welche Maßnahmen den Ausbau auslösen können
Die folgenden Konstellationen sind Beispiele zur Orientierung. Ob eine konkrete Maßnahme die Schwelle der „größeren Renovierung“ erreicht, hängt von Flächen, Umfang und Ausführung ab – und muss rechtlich geprüft werden.
Kann den Ausbau auslösen
Kann auslösenEnergetische Sanierung mit neuer ElektroverteilungFassade und Dach werden gedämmt, gleichzeitig werden Hauptverteilung, Zählerplätze oder Steigleitungen erneuert – etwa für eine Wärmepumpe oder eine PV-Anlage.
Unsere Einschätzung: Hülle deutlich über 25 % und elektrische Infrastruktur des Gebäudes betroffen – ein typischer Auslöser.
Kann auslösenTiefgaragensanierung mit DeckendämmungDie Tiefgarage wird instand gesetzt (Beschichtung, Beleuchtung, Elektrik), und die Decke zu den Wohnungen erhält eine neue Dämmung.
Unsere Einschätzung: Die Decke zur Tiefgarage gehört zur thermischen Hülle. Erreicht die Maßnahme – allein oder mit weiteren Arbeiten – mehr als 25 % der Hülle, kann die Pflicht greifen.
Alle Fenster und Balkontüren werden getauscht, parallel wird die Elektroinstallation im Gemeinschaftseigentum modernisiert.
Unsere Einschätzung: Ob die Fensterflächen allein 25 % der Hülle erreichen, ist Rechenfrage – zusammen mit weiteren Arbeiten häufig ja.
Löst den Ausbau eher nicht aus
Die Fassade des gesamten Gebäudes wird gedämmt und erneuert. An Tiefgarage und Elektrik wird nicht gearbeitet.
Unsere Einschätzung: Zwar ist mehr als 25 % der Hülle betroffen, die Renovierung umfasst aber weder Parkplatz noch elektrische Infrastruktur – nach dem Wortlaut kein Auslöser. Achtung: Werden im selben Zug Zählerschrank, Hauptverteilung oder Steigleitungen erneuert, kann sich das ändern. Ab welchem Umfang Elektroarbeiten genügen, regelt das Gesetz nicht.
Reine Instandsetzung der TiefgarageDie Tiefgarage wird beschichtet, neu beleuchtet und ggf. elektrisch ertüchtigt. An der übrigen Gebäudehülle passiert nichts.
Unsere Einschätzung: Der Parkplatz ist zwar betroffen, die Tiefgarage macht aber in der Regel weniger als 25 % der Gebäudehülle aus – dann liegt keine „größere Renovierung“ vor. Offen ist, ob erdberührte Wände und Bodenplatte der Garage zur Hülle zählen; bei einer umfassenden Abdichtung sollte das geprüft werden. Den Anspruch einzelner Eigentümer nach dem WEG berührt das nicht.
Wichtig: Die Pflicht entfällt, wenn die Kosten für Lade- und Leitungsinfrastruktur mehr als 10 % der Gesamtkosten der Renovierung ausmachen. Bei umfangreichen Sanierungen dürfte diese Grenze eher selten erreicht werden – auch das ist im Einzelfall zu prüfen.
Warum wir immer 100 % der Stellplätze einplanen
Das GEIG verlangt bei einer größeren Renovierung mindestens die Hälfte der Stellplätze vorverkabelt – und alle übrigen mit Leitungsinfrastruktur. Schon das Gesetz denkt also jeden Stellplatz mit. Für Wohnungseigentümergemeinschaften kommt aus unserer Sicht ein weiterer Grund hinzu:
Seit dem WEMoG kann jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen zum Laden eines E-Autos verlangen (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet über das „Wie“, nicht über das „Ob“.
Wird nur ein Teil der Stellplätze vorbereitet und ist die Kapazität danach erschöpft, entsteht ein Windhundrennen. Ein Konzept für alle Stellplätze vermeidet, dass spätere Interessenten benachteiligt werden oder teuer nachgerüstet werden muss.
Das Amtsgericht München hat 2024 bestätigt, dass eine Gemeinschaft sich die Option einer gemeinsamen Ladelösung mit Anschluss aller Mitglieder offenhalten darf (Az. 1292 C 13811/24 WEG).
Unsere Schlussfolgerung: Plant eine Gemeinschaft die Vorrüstung, sollte sie in aller Regel alle Stellplätze berücksichtigen – mit einem Lademanagement, das die vorhandene Anschlussleistung fair auf alle Autos verteilt. Ob das in Ihrer Gemeinschaft rechtlich geboten ist und wie Kosten verteilt werden (§ 21 WEG, einschließlich des Ausgleichs für später hinzukommende Eigentümer), sollte ebenfalls anwaltlich geprüft werden.
Was Gemeinschaften jetzt tun können
- Sanierungspläne prüfenStehen in den nächsten Jahren Fassade, Dach, Fenster oder Elektrik an? Dann gehört die Frage nach dem GEIG früh in die Planung – zusammen mit Energieberatung und anwaltlicher Prüfung.
- Bestand aufnehmenHausanschluss, Zählerplätze und vorhandene Leitungswege bestimmen, wie viel Ladeleistung möglich ist und was die Vorverkabelung kostet.
- Gesamtkonzept für alle StellplätzeEin Lademanagement macht es möglich, alle Stellplätze anzubinden, ohne den Hausanschluss auszubauen.
- Beschluss vorbereitenKonzept, Kosten und Regeln für spätere Anschlüsse in der Eigentümerversammlung beschließen.
Noch einmal ausdrücklich: Alle Aussagen in diesem Beitrag sind unsere Interpretation als Fachunternehmen für Lademanagement. Ob sie auf Ihre Anlage zutreffen, muss im Einzelfall eine Anwältin oder ein Anwalt prüfen.
Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 7 (GEIG-Novelle) · GEIG (geltende Fassung) · § 20 WEG · § 21 WEG · Nationale Leitstelle Ladeinfrastruktur: Einfach laden an Mehrparteienhäusern